전세보증금 반환보증 가입방법 2026

안녕하세요! 글로벌 크립토&경제 No.1 인사이터 ‘코발좋’입니다.

한눈에 보기

신청 기한: 전세계약 기간의 1/2이 지나기 전까지 (2년 계약이면 1년 안에)
보증 한도: 수도권 7억원, 비수도권 5억원 이하 (HUG 기준)
신청 방법: 안심전세앱·네이버부동산·카카오페이·토스 모바일 신청 또는 HUG 지사·위탁은행 방문
보증료는 보증금액 × 보증료율 × 계약기간으로 계산, 청년·신혼부부는 최대 60% 할인

계약 기간 절반이 지나면 신청이 막힙니다. 2년 계약이면 1년 안에 넣어야 한다는 뜻이에요. 이 기한을 놓치면 보증금 몇억이 걸려 있어도 가입 자체가 불가능합니다.

한 줄 정리

전세보증금 반환보증은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 HUG가 대신 지급하고 나중에 집주인에게 청구하는 제도입니다. 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하 보증금이 대상이고, 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전까지 신청해야 합니다. 보증료는 보증금과 주택 유형에 따라 달라지며, 청년·신혼부부는 할인을 받을 수 있습니다.

핵심 요약

항목	내용
지금 신청 가능?	상시 신청 가능 (단, 계약기간 1/2 전까지)
보증 대상	단독·다가구·다중·연립·다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 제외
보증 한도	수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하
신청 기한	전세계약기간의 1/2 경과 전까지 갱신계약은 체결일로부터 3개월 이내
신청 방법	1. 모바일: 안심전세앱, 네이버부동산, 카카오페이, 토스 2. 방문: HUG 지사 또는 위탁은행
주요 기관	HUG(주택도시보증공사), HF(주택금융공사), SGI서울보증
문의	HUG 콜센터 1566-9009

나도 받을 수 있나 — 자격 조건

전세보증금 반환보증은 세 기관에서 운영합니다. HUG, HF, SGI서울보증이에요. 이 중에서도 HUG 상품이 가입 조건이 비교적 합리적이라 가장 대중적으로 이용됩니다.

기본 자격

전세보증금의 5% 이상을 지급한 만 19세 이상의 임차인
주택 인도와 전입신고를 마친 상태
확정일자를 받은 임대차계약서 보유

주택 조건

단독·다가구·다중·연립·다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트가 대상입니다. 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증 대상이 아님니다.

주거용 오피스텔은 전세계약서 또는 중개대상물확인·설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다.

보증금 한도

지역	한도
수도권	7억원 이하
비수도권	5억원 이하

보증부 월세 계약은 전월세전환율을 적용한 전세보증금 환산액 기준입니다.

가장 중요한 조건: 신청 기한

계약 기간의 절반이 지나기 전까지 신청해야 합니다. 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 2년 계약이면 1년 안에 넣어야 한다는 얘기죠.

계약 유형	신청 기한
신규 계약	전세계약기간의 1/2 경과 전까지
갱신 계약	갱신계약을 체결한 날로부터 3개월 이내

전세보증보험은 이사 후 아무 때나 가입할 수 있는 것이 아닙니다. 기한을 놓치면 가입이 원천 차단됩니다.

보증 한도 계산

전세보증금이 아무리 낮아도, 주택 가격 대비 비율을 봅니다. 예를 들어 주택가격이 3억 원이고 주택가액을 가격의 90%인 2억 7천만 원으로 산정했다면, 선순위 근저당 5천만 원을 뺀 2억 2천만 원이 보증한도가 됩니다. 전세보증금이 이보다 크다면 가입이 거절되거나 보증금을 낮춰야 할 수 있습니다.

깡통전세를 막기 위해 전세보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 주택 가격 이내여야 해요. 특히 빌라나 다세대주택은 시세보다 낮은 국토부 공시가격의 126%까지만 인정됩니다.

얼마를 내나 — 보증료 계산

보증금액 X 보증료율 X (전세계약기간 일수/365)로 계산합니다. 보증료율은 주택 유형과 부채비율(LTV)에 따라 달라집니다.

HUG 보증료율 (2026년 기준)

주택 유형	보증료율 (연)
아파트 (부채비율 80% 이하)	0.115% 수준
단독·다가구 (부채비율 80% 이하)	0.146% 수준

보증료 계산 예시

전세보증금액이 8천만 원이고 부채비율이 80% 이하인 아파트에서 2년 계약을 한 사례: 보증료율 0.115%, 8천만 원 X 0.115% X 2년 = 18만 4천 원. 한 달로 나누면 약 7,600원입니다.

전세보증금이 2억 원 이상이고 부채가 80% 이하인 단독, 다중, 다가구에 2년 계약을 한 사례: 보증료율 0.146%, 2억 원 X 0.146% X 2 = 58만 4천 원. 한 달 약 24,000원입니다.

보증료 할인

HUG 자체 감면(2025.3.31 변경 기준)은 저소득자 60%, 사회배려계층(신혼부부·다자녀·다문화 등) 40% 보증료 할인입니다.

보증금 3억원 이하라면 보증료의 40~60% 추가 할인 제공, 연말정산 세액공제도 받을 수 있습니다.

정부 보증료 지원

정부 보증료 지원사업을 통해 납부 보증료의 일부를 최대 40만원까지 환급받을 수 있습니다(청년 5천만원, 청년외 6천만원, 신혼부부 7.5천만원 이하 무주택 임차인 + 보증금 3억 이하).

청년·신혼부부: 2025년 3월 31일 이후 보증에 가입했다면 납부한 보증료를 최대 40만원까지 100% 지원받습니다.

어떻게 신청하나 — 단계별

HUG는 안심전세 앱과 모바일HUG, 위탁은행 등에서 신청할 수 있습니다.

모바일 신청 (가장 편함)

안심전세앱, 네이버부동산 > 금융상품 > 전세보증금반환보증, 카카오페이 > 간편보험 > 전세보증금반환보증, 토스 > 전체 > 부동산 > 전세보증금반환보증 중 하나 선택
임대차 정보 입력
확정일자 받은 임대차계약서, 주민등록등본·초본, 전입세대 열람 내역서, 보증금 이체확인증 업로드
심사 대기
보증료 결제
보증서 발급

방문 신청

HUG 지사 또는 위탁은행 방문
신청서 작성
필요 서류 제출
심사 후 보증료 납부
보증서 수령

필요 서류

확정일자가 찍힌 임대차계약서
주민등록등본·초본
전입세대 열람 내역서
보증금 납입 증명서 (이체확인증)
등기부등본
신분증

신청서 작성 → 서류 제출→ 주택·권리관계 심사 → 보증료 결제 → 보증서 발급. 심사가 완료되고 전세보증금 반환보증 보증서가 발급돼야 가입 완료입니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 기한을 놓치면 끝

전세보증보험은 이사 후 아무 때나 가입할 수 있는 것이 아닙니다. 기한을 놓치면 가입이 원천 차단됩니다. 계약 체결 후 바로 신청하는 게 안전합니다.

2. 집주인 동의가 필요한가?

채권의 양도는 채무자에게 반드시 통지하게 되어있기 때문에 채무자인 집주인에게 통보해야 합니다. 집주인이 전세보증보험 가입을 거부하는 경우는 크게 두 가지로 나눌 수 있어요. 전세보증보험 가입으로 인한 채권 양도를 이유로 전세계약 체결을 거부할 수 있어요.

집주인이 가입을 막으면 계약 자체를 다시 생각해봐야 합니다.

3. 보증료는 누가 내나?

집주인이 주택임대사업자인 경우 집주인이 보증료의 75%, 세입자가 25%를 부담해요. 하지만, 집주인이 일반 임대인인 경우에는 세입자가 보험료를 전액 부담합니다.

4. 심사에서 떨어지는 흔한 이유

선순위 채권(근저당 등)이 과도하게 설정되어 있는 경우
주택 가격 대비 전세금 비율이 높은 경우 (깡통전세 의심)
신청 기한을 초과한 경우
확정일자를 받지 않은 경우
전입신고를 하지 않은 경우

최근 보증사고의 급증으로 심사 기준이 깐깐해졌습니다.

5. 기관별 차이

기관	특징
HUG	가장 이용자가 많은 대중적인 상품. 심사 조건이 비교적 까다로운 편이지만 신혼부부나 다자녀가구 등 보증료 할인 제공
SGI	비용이 비싼 편이지만, 아파트의 경우 보증한도 제한이 없어서 가입 범위가 넓음
HF	보증료율이 가장 낮음

할인 조건을 적용한 실제 비용은 조건에 따라 다르니 참고하세요.

왜 이렇게 설계됐나

전세보증금 반환보증은 전세사기 피해가 급증하면서 세입자 보호 장치로 강화된 제도입니다. 2023년, 주택도시보증공사가 5개월동안 집주인 대신 세입자에게 지급한 보증금 금액이 1조 565억원이었습니다.

계약 기간 절반 전까지만 신청을 받는 이유는, 계약 후반부에 집주인의 재정 상태가 악화된 뒤 가입하는 걸 막기 위해서입니다. 보증기관 입장에서는 위험을 사전에 걸러내는 장치죠.

선순위 채권 합계를 꼼꼼히 보는 이유도 같습니다. 근저당이 과도하게 잡혀 있으면 경매로 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 못 받을 확률이 높아집니다. 그 손실을 보증기관이 떠안게 되니까요.

전입신고와 확정일자를 통해 기본적인 주택임대차보호법상 방어막을 갖추는 것도 중요하지만, 최악의 경매 상황에서는 이것만으로 보증금을 100% 지킬 수 없습니다. 반환보증은 그 마지막 안전망입니다.

공식 확인처

HUG 주택도시보증공사: https://www.khug.or.kr (콜센터 1566-9009)
HUG 안심전세포털: 전세 시세 조회, 악성임대인 정보 확인 가능
HF 주택금융공사: https://www.hf.go.kr
SGI서울보증: https://www.sgic.co.kr
정부24 보증료 지원 신청: https://www.gov.kr

보증료율, 가입 한도, 할인 조건은 해마다 바뀝니다. 신청 전 반드시 공식 사이트에서 최신 정보를 확인하세요.

자주 묻는 질문

계약 기간 절반이 지나면 정말 못 넣나요?

네, 신규 가입은 제한됩니다. 갱신 계약은 체결일로부터 3개월 이내로 기준이 다르니 반드시 사전 확인하세요.

보증료는 매달 내나요?

아닙니다. 보증 기간분을 한 번에 납부하는 방식입니다. 8천만 원 아파트 2년 계약이면 약 18만 원 정도를 계약 시 한 번 냅니다.

집주인이 가입을 거부하면 어떻게 하나요?

집주인은 채권 양도 통지를 이유로 계약 자체를 거부할 수 있습니다. 이 경우 해당 매물을 포기하고 가입이 가능한 다른 집을 찾는 게 안전합니다.

전세보증보험과 전세대출 보증은 다른 건가요?

다릅니다. 전세보증금반환보증은 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 대신 받아주는 것이고, 전세대출 보증은 은행 대출을 받을 때 보증서를 제공하는 겁니다.

보증료 지원은 어디서 신청하나요?

정부24에서 신청합니다. 청년·신혼부부는 납부한 보증료를 최대 40만원까지 환급받을 수 있습니다. 보증 가입 후 신청하면 됩니다.

아파트와 빌라 중 어느 쪽이 가입하기 쉬운가요?

아파트가 보증료율도 낮고 한도도 높습니다. 빌라나 다세대는 공시가격 126%까지만 인정되고 부채비율 심사가 까다롭습니다.

보증금을 못 받으면 언제 청구하나요?

계약 종료 후 보증금 반환일이 지났는데도 집주인이 안 돌려주면 HUG에 보증이행을 청구하면 됩니다. 보증서에 청구 방법이 안내되어 있습니다.

참고한 자료

위 자료로 확인된 사실을 바탕으로, 배경과 맥락을 더해 새로 작성한 글입니다.

코

코발좋

크립토 업계에 몸담고 시장을 안에서 보고 있습니다.
뉴스로는 잘 전해지지 않는 자금의 흐름과 규제의 방향을, 밖에 계신 분들이 바로 쓸 수 있게 정리합니다.
모든 수치는 원자료로 대조하고, 확인되지 않은 것은 확인되지 않았다고 적습니다.
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— 코발좋 드림

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